Refinancement des hypothèques à 1 % – Comment?

Résumé :
Les prêts de refinancement hypothécaire à 1%, vous avez probablement vu 100 publicités différentes, mais comment est-ce possible ? Il n’y a vraiment qu’un seul grand secret pour les prêts hypothécaires à 1% : Les paiements minimums de 1 % sont inférieurs aux intérêts à payer sur le prêt. Une fois que nous avons abordé cette caractéristique, la plupart des autres facettes des prêts hypothécaires à 1 % sont relativement logiques. Les prêts hypothécaires à 1 %, qui se présentent maintenant sous des dizaines de variantes avec des taux de départ inférieurs à 1 % (certains commencent même à 0 % pendant quelques mois après le refinancement) jusqu’à 4 % ou plus…

Les prêts de refinancement hypothécaire à 1%, vous avez probablement vu 100 publicités différentes, mais comment est-ce possible ? Il n’y a vraiment qu’un seul grand secret au sujet des prêts hypothécaires à 1 % : Les paiements minimums de 1 % sont inférieurs aux intérêts à payer sur le prêt. Une fois que nous avons abordé cette caractéristique, la plupart des autres facettes des prêts hypothécaires à 1 % sont relativement logiques. Les prêts hypothécaires à 1 %, qui se présentent aujourd’hui sous des dizaines de variantes avec des taux de départ inférieurs à 1 % (certains commencent même à 0 % pendant quelques mois après le refinancement) jusqu’à 4 % ou plus, offrent des paiements étonnamment bas. Certains offrent des taux fixes pour 30 ou même 40 ans, d’autres sont ajustables à partir du jour où vous les contractez, tous ces prêts sont fondamentalement des « prêts hypothécaires à 1 % » et sont extrêmement populaires parmi les propriétaires aujourd’hui. Les prêts hypothécaires à 1 % et leurs descendants sont utilisés pour la consolidation des dettes, la gestion des flux de trésorerie, les investissements et à des fins fiscales, et ils sont très utilisés.

On estime que 40 % des prêts immobiliers accordés en 2005 et 2006 proviennent de la famille des prêts hypothécaires à 1 %, avec de multiples options de paiement. Ses partisans ont salué le succès de l’hypothèque à 1 % comme une nouvelle ère d’accessibilité et de flexibilité, d’un outil financier extrêmement pointu autrefois réservé aux très riches et désormais accessible à toutes les familles du pays. Ses opposants ont tendance à penser que le prêt hypothécaire de 1% est un peu trop pointu pour le propriétaire moyen, ils craignent que les « Average Joes » puissent se couper. Malgré leur division, une chose est sûre, la popularité de l’hypothèque à 1 % est due à la poursuite acharnée du rêve américain. Il y a plus de propriétaires aux États-Unis aujourd’hui que dans toute autre période de l’histoire, et beaucoup de ceux qui possèdent une maison n’ont pu accéder à la propriété, ce qui était autrefois un exploit de toute une vie, qu’au début de la vingtaine et de la trentaine, en grande partie grâce à la disponibilité étendue de ces prêts hypothécaires à 1% pour les emprunteurs normaux.

Dans quelle mesure une option de paiement hypothécaire de 1 % est-elle moins coûteuse qu’un paiement traditionnel fixe de 30 ans du principal et des intérêts ?

Pour une hypothèque de 500 000,00 $ :

Paiement minimum de 1 % : 1200,00

Paiement normal du prêt : 3 000,00

Flux de trésorerie / épargne : 1800,00

Il est facile de comprendre pourquoi le refinancement de l’hypothèque à 1 % est si largement commercialisé comme un moyen de réduire de moitié vos paiements hypothécaires. Dans l’exemple ci-dessus, l’option de paiement minimum de l’hypothèque de 1 % est inférieure de 60 % à un paiement classique du principal et des intérêts. Les paiements minimums d’une hypothèque à 1 % sont généralement inférieurs de 50 % à ceux des prêts hypothécaires à paiement d’intérêts uniquement, qui ont fait l’objet de nombreuses louanges, et la plupart des prêts de la famille des hypothèques à 1 % offrent la possibilité de payer plus que 1 % si nécessaire.

Comment cela fonctionne-t-il ?

En fait, les prêts hypothécaires à 1 % sont plus que le taux de départ de 1 %. Ils ont également un taux entièrement indexé, qui correspond au montant réel des intérêts dus chaque mois. Lorsque l’emprunteur effectue un paiement minimum de 1 %, il ne paie pas la totalité des intérêts dus, ce qui est considéré par certains comme une bonne chose et par d’autres comme une mauvaise chose. Examinons quelques-uns des avantages et des inconvénients couramment perçus des prêts hypothécaires à 1 % :

Avantages couramment perçus de la famille des prêts hypothécaires à 1 % :

  1. Paiement minimum mensuel extrêmement bas : Comme nous l’avons vu dans notre exemple, l’option de paiement minimum est inférieure à la moitié du paiement hypothécaire traditionnel typique.
  2. Flexibilité pour contrôler votre propre argent : Contrairement à un prêt hypothécaire traditionnel, qui exige un paiement du capital chaque mois, les prêts hypothécaires à 1 % permettent aux emprunteurs de prendre en main le pouvoir d’effectuer des paiements du capital quand ils le souhaitent, par exemple après une prime ou une année particulièrement bonne.
  1. Séparer les flux de trésorerie des capitaux propres : Alors que de nombreux experts en finances personnelles louent les avantages de la constitution d’un patrimoine immobilier, la réalité est que l’investissement dans un patrimoine immobilier génère un rendement de 0% sur l’investissement sur une base mensuelle. Dans l’exemple ci-dessus, le paiement traditionnel du principal et des intérêts oblige l’emprunteur à investir 1800 $ de plus chaque mois dans sa maison, argent qui est entièrement bloqué dans la valeur nette de la maison. La valeur nette de la maison n’est pas liquide, ce qui signifie que tout cet argent bloqué dans la valeur nette ne peut être accessible que si la maison est vendue ou refinancée. La banque ne fera pas de chèque chaque mois pour la valeur nette du logement de l’emprunteur dans le cadre d’un prêt traditionnel. Avec un paiement minimum de 1 %, cette différence de 1 800 $ dans les paiements est de l’argent dans la poche de l’emprunteur, qu’il peut investir ou dépenser à sa guise. En différant les intérêts grâce à un prêt hypothécaire de 1 %, l’emprunteur a pleinement accès à l’argent qui serait normalement bloqué jusqu’à la vente de la propriété. Ces 1800 dollars par mois représentent plus de 100 000 dollars en espèces sur cinq ans pour un prêt hypothécaire de 1 %, et ils sont disponibles chaque fois que votre salaire n’est pas épuisé par le paiement d’un énorme versement hypothécaire traditionnel chaque mois.
  2. Maximiser la consolidation de dettes : En utilisant le refinancement d’un prêt hypothécaire à 1 % pour rembourser tous vos autres créanciers, tels que les sociétés de cartes de crédit et les prêteurs à taux d’intérêt élevé, vous pouvez économiser encore plus d’argent qu’avec le seul refinancement d’un prêt hypothécaire à 1 %. Comme vous ne jetez pas chaque mois de l’argent à taux d’intérêt élevé à vos créanciers, l’argent que vous économisez en effectuant le remboursement du prêt hypothécaire de 1 % va en fait dans votre poche, vos économies, vos investissements, ou là où vous en avez le plus besoin. C’est le contrôle ultime. Supposons que dans notre exemple de prêt hypothécaire de 500 000 $ à 1 %, nous avons ajouté 30 000 $ de dettes de cartes de crédit et d’autres dettes à taux d’intérêt élevé dont le paiement mensuel minimum est de 1 000 $. En utilisant le refinancement d’un prêt hypothécaire à 1 % pour rembourser ces dettes, l’économie mensuelle totale selon l’exemple précédent serait de plus de 2 800 $ par mois, soit 1 000 $ provenant de la consolidation de la dette plus 1 800 $ provenant de la différence entre le paiement traditionnel du prêt à 6 % et le paiement minimum du prêt hypothécaire à 1 %.
  3. Transformer les capitaux propres en déduction fiscale : Premièrement, le paiement hypothécaire de 1 % représente 100 % d’intérêts et devrait donc être déductible à 100 % dans la plupart des cas. Deuxièmement, l’un des avantages les plus intéressants des prêts hypothécaires à 1 % est la déduction fiscale supplémentaire disponible sur les intérêts différés. Cela signifie que les emprunteurs peuvent bénéficier d’une déduction fiscale sur les intérêts sans avoir à disposer de liquidités et choisir le moment où cette déduction est réalisée, ce qui peut représenter une économie considérable en termes de liquidités ou de refinancement. Pour les investisseurs immobiliers, il s’agit d’un avantage énorme, car il peut souvent effacer les conséquences de la vente d’un bien immobilier sur la plus-value. Avertissement : Nous ne dispensons pas de conseils fiscaux, et vous devriez envisager de consulter un expert comptable.
  4. Qualification facile : Normalement, pour pouvoir bénéficier de prêts hypothécaires à faible taux d’intérêt, les emprunteurs doivent disposer d’un crédit exceptionnel. Toutefois, les prêts de refinancement hypothécaire à 1 % sont généralement accessibles aux emprunteurs dont la cote de crédit ne dépasse pas 620, et s’ils empruntent moins de 80 % de la valeur de leur maison, leur cote peut même être dans les 500, à condition qu’aucun retard de paiement hypothécaire ne soit signalé dans leur dossier de crédit. Le revenu de l’emprunteur peut être indiqué et, parfois, aucun document relatif au revenu ou à l’emploi n’est exigé.
  5. Protection renforcée contre les saisies : comme l’option de paiement minimum est si faible, que l’épargne en liquide est si élevée chaque mois et que le prêt est si souple, la famille des 1% hypothécaires offre aux propriétaires une option de paiement minimum faible qu’ils ont beaucoup plus de chances de payer s’ils subissent une interruption de revenu ou s’ils deviennent handicapés.
  6. Paiements bihebdomadaires : Une façon populaire de maximiser les avantages du refinancement du prêt hypothécaire de 1 % consiste à choisir d’effectuer des versements toutes les deux semaines (ce qui est possible pour certains prêts hypothécaires de 1 %). Cela permet d’optimiser le prêt pour qu’il coïncide avec la plupart des cycles de paiement de l’emprunteur et de réduire les éventuels effets négatifs du report des intérêts.

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Mises en garde couramment perçues de la famille des prêts hypothécaires à 1 % :

  1. Paiements artificiellement bas : Les paiements minimums étant si bas par rapport aux prêts hypothécaires traditionnels, de nombreux experts craignent que des personnes qui ne seraient normalement pas admissibles à la propriété puissent désormais posséder un logement. La crainte est que les nouveaux propriétaires ou les propriétaires à « faible revenu » puissent « se mettre dans le pétrin » en achetant plus de maisons qu’ils ne peuvent vraiment se le permettre. En fin de compte, c’est à l’emprunteur de décider du montant qu’il peut se permettre.
  1. Intérêts différés : Souvent appelé amortissement négatif, cette préoccupation est couramment citée par les journalistes comme étant « négative » car le solde du prêt peut augmenter avec le temps si le paiement minimum est toujours sélectionné. Toutefois, cette perspective ne tient pas compte des avantages d’une augmentation spectaculaire des liquidités dans la poche de l’emprunteur chaque mois et des avantages fiscaux du report des intérêts. Bien entendu, l’emprunteur peut choisir lui-même s’il veut dépenser son argent en payant des intérêts à la banque ou s’il préfère mettre la différence dans sa propre poche.
  2. L’amortissement : Si la valeur de la maison de l’emprunteur chute de façon spectaculaire et que d’autres facteurs obligent l’emprunteur à vendre sa maison alors que sa valeur est faible, l’emprunteur peut se retrouver avec une dette supérieure à la valeur de sa maison. Il s’agit d’un risque valable sur de courtes périodes pour tous les types de prêts hypothécaires, et pas seulement pour les prêts à 1 %. Même un prêt hypothécaire traditionnel avec remboursement du principal et des intérêts ne rembourse pas suffisamment le principal au cours des cinq premières années de sa durée pour compenser une baisse spectaculaire de la valeur des maisons à court terme. Le risque de baisse de la valeur des propriétés est un risque réel de posséder une propriété, un point c’est tout. Cependant, l’histoire nous apprend que l’immobilier résidentiel s’est apprécié de manière constante sur une période de dix ans au cours des 50 dernières années.
  3. Trop facile à qualifier : Cela peut ne pas sembler être un inconvénient pour la plupart des emprunteurs qui cherchent à acheter ou à refinancer une maison, mais certains pensent que les emprunteurs devraient être obligés de justifier de revenus et d’actifs nettement plus importants pour pouvoir prétendre à ce type de prêts. Une grande partie de ce sentiment est le résultat d’une conception archaïque de l’hypothèque de 1 % comme une « hypothèque de riche », qui exigeait autrefois une valeur nette importante pour l’obtenir, et une partie de ce sentiment est attribuable à des notions tout aussi archaïques de « taille unique » concernant les hypothèques. Votre point de vue dépendra probablement du fait que vous soyez ou non en mesure de fournir des documents détaillés sur vos revenus et vos actifs à l’appui de votre demande de prêt.

La plupart des critiques concernant les prêts hypothécaires à 1 % tournent autour de la variété des taux ajustables de ces prêts, qui, comme tous les prêts à taux ajustable, fluctuent avec le reste du marché. Cependant, dans la plupart des prêts hypothécaires à 1 %, le paiement minimum reste fixe et ne peut augmenter ou diminuer que de 7,5 % par an. Ainsi, si votre paiement est de 1 000 $ la première année, il ne peut dépasser 1 075 $ la deuxième année. Comme le taux du prêt peut varier plus ou moins que le paiement minimum, qui est extrêmement bas, le prêt peut entraîner le report des intérêts si seul le paiement minimum est effectué. De nombreux problèmes d’amortissement, considérés par les détracteurs des prêts hypothécaires 1% comme leur principal détracteur, ont été récemment résolus par l’introduction de prêts à taux fixe avec paiement minimum pour la famille des prêts hypothécaires 1%.

Les variations des prêts hypothécaires à taux fixe du 1 %, les derniers ajouts à la famille des prêts hypothécaires du 1 %, ont des taux d’intérêt fixes de 3 à 30 ans ou plus. L’option de paiement minimum est généralement disponible pendant les 5, 10, 15 ou dans certains cas 20 ans de l’hypothèque. À ce moment-là, le paiement hypothécaire de 1 % est recalculé ou réajusté en paiement des intérêts uniquement ou en paiement total du principal et des intérêts. Pendant la période fixe, le paiement du prêt et les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à 1 % sont totalement prévisibles et peuvent être définis au centime près. De nombreux emprunteurs qui préféreraient un taux fixe peuvent bénéficier de manière significative de l’hypothèque fixe de 1 % sur 30 ans, qui prévoit en fait un paiement minimum de 1,95 % et un taux fixe de l’ordre de 6 à 7 % pendant 30 ans.

Bien que certains journalistes estiment que les prêts hypothécaires à 1 % sont trop puissants pour le propriétaire moyen, la décision finale est entre les mains du propriétaire. Faites un paiement élevé à la banque chaque mois, ou mettez l’argent dans leurs poches. Les propriétaires semblent également divisés, puisque les refinancements de prêts de la catégorie des prêts hypothécaires à 1 % devraient représenter plus de 50 % de tous les refinancements en 2007. Les prêts hypothécaires traditionnels ne constituent pas une solution universelle, pas plus que les prêts hypothécaires à 1 %, mais avec des options de paiement minimum peu élevées, d’excellentes capacités de consolidation de dettes, des flux de trésorerie importants et des avantages fiscaux rendus possibles par le report des intérêts, et la possibilité de contrôler vos finances ou de vous protéger contre les interruptions de revenus ou l’invalidité, les prêts hypothécaires à 1 % continuent d’afficher une croissance significative dans tout le pays. Pour déterminer si un refinancement de prêt hypothécaire à 1 % vous convient ou non, il convient d’effectuer une analyse détaillée de votre situation financière personnelle avec un professionnel du crédit immobilier qui a une grande expérience des produits hypothécaires à 1 %. Comme toujours, vos appels et vos courriels sont les bienvenus.

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Publié par Aicha GBANDI

Déjà à l'âge de 23 ans, elle publie 09 livres.

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